İnşaat sektöründe 73 yıldır faaliyet gösteren Garanti Koza İnşaat için iflas kararı verildi. Bu iflas yıllardır konuştuğumuz ‘konutzede’ kervanına yenilerinin eklenmesi anlamına da geliyor. Bu noktada ise hem tüketiciyi hem de inşaat şirketini koruyan ‘Bina Tamamlama Sigortası’nın önemi daha da net bir şekilde ortaya çıkıyor.
SEVGİ BAŞARAN / SİGORTAMEDYA
Türkiye’nin yıllardır konuştuğu konulardan birisidir konutzedeler. Çoğu zaman ev sahibi olmak için varını yoğunu uyanık müteahhitlere kaptıran kişiler; filmlere bile konu olmuştur. Bugün belki geçmişteki gibi dolandırıcılık olaylarına pek rastlamasak da; bu tür mağduriyetlerin son bulduğunu da söyleyemeyiz. Büyük kurumsal inşaat firmalarının bile yaşadıkları finansal sıkıntılar sonrası arkalarında birçok konutzede bıraktığını görebiliyoruz.
Bugün Türkiye genelinde hepimizin reklamlardan tanıdığı o büyük firmalardan ön ödemeli olarak (maketten seçerek); konut sahibi olan yaklaşık 300 bin konutzede var. Bunların çoğunluğu da İstanbul’da bulunuyor. Yıllardır yaşadıkları mağduriyetleri gidermek için adaletin kapısını aşındırıyorlar. Pek bir çözüm buldukları da söylenemez.
Sigorta hem tüketiciyi hem şirketi koruyor
Daha mevcut konut zedelerin sorunları çözülmeden bu kervana yeni konutzedeler katılmak üzere. 73 yıldır inşaat sektöründe faaliyet gösteren Garanti Koza İnşaat için mahkeme iflas kararı verdi. Bugüne kadar İstanbul’da 20 binden fazla konut üreten; ve Akkoza ile Akbatı gibi markaların sahibi olan Garanti Koza’nın; 6’sı büyük olmak üzere 60-70 hissedarı bulunuyordu. Bulgaristan’da da konut, AVM ve otel projelerini bulunan şirketin; Türkiye’de hayata geçirdiği bazı projelerde ise vatandaşlar tapularını alamadığı için mağdur olmuştu. Mal sahiplerinin birçoğu dairelerini ve tapuyu teslim aldıktan sonra; satmak üzere girişimde bulununca ipotek sürpriziyle karşılaşmıştı.
Bu olay inşaat sektöründe yaşanacak iflasların ne ilki ne de sonuncusu olacak. Bu noktada alınacak tedbirlerin başında ise ‘sigorta güvencesi’ geliyor. 2018 yılından bu yana Türkiye’de uygulanmaya başlanan ‘Bina Tamamlama Sigortası’; hem tüketiciyi, hem inşaat firmasını koruyarak yeni konut zedelerin oluşmasını engelliyor.
En fazla mağduriyet İstanbul’da
Türkiye’de yaklaşık 300 bin konut mağduru var. 100 bin konut mağdurunun yer aldığı İstanbul’da sadece Esenyurt bölgesinde 30 bin mağdur var. Yani ülkemiz genelinde bugüne kadar 300 bin kişi konut alırken nitelikli yalanlarla hile ile çeşitli şekillerde; aldatılarak mağdur edilmiş, kısacası dolandırılmış. Geçmişteki sıkıntılara çözüm olmasa da gelecekte bu tür mağduriyetlerin yaşanmaması için ise bir güvence var. O güvence ise 2018 yılında uygulanmaya başlanan ‘Bina Tamamlama Sigortası’ tam da; bu mağduriyetler yaşanmasın diye kurgulanmış bir sigorta ürünü.
Bina Tamamlama Sigortası için hazırlıklar 2014’te başladı
Kefalet sigortasının bir türü olan bina tamamlama sigortası, tüketicinin halk arasında maketten konut satışı olarak da bilinen; ön ödemeli konut satışı yoluyla edindiği ev için; geliştirici firmaya anahtar tesliminden önce yaptığı ödemeleri teminat altına alan bir garanti sözleşmesi olarak tanımlanıyor. Bina tamlama sigortası ilk olarak 2014 yılında gündeme geldi. Mali sıkıntıya düşerek, arka arkaya iflas eden inşaat şirketleri nedeniyle ortaya çıkan mağduriyetler neticesinde Gümrük ve Ticaret Bakanlığı harekete geçerek 2014 yılının Mayıs ayında bina tamamlama sigortası için düğmeye bastı.
Sigortanın uygulanabilmesi için Hazine Müsteşarlığı’nın genel şartları belirlemesi ile 2015 yılının mart ayında ise hayata geçmiş oldu. O dönem sigorta şirketleri bu alana yeterince ilgi göstermemişken 2018 yılında Resmi Gazete’de yayınlanan kanun; ve yönetmeliklerle riskli alanlarda; ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhitlerinin yapı ruhsatını alabilmesi için; bina tamamlama sigortası yaptırmasını zorunlu hale getirdi.
Sigorta şirketi denemi de üstlenmiş oluyor
Peki sistem nasıl işliyor? Hazine’nin belirlediği şartlara göre, sigorta şirketleri; ön ödemeli konut satış projesi için poliçe düzenleyerek; ve ön ödemeli satışa konu kısmı için sigorta teminatı belirliyor. Primleri ise inşaat şirketleri ödüyor. Sigorta şirketleri, bina tamamlama sigortası kapsamında inşaat şirketinin mali yapısını; geçmiş tecrübelerini detaylı inceleyerek poliçe düzenliyor. Sigorta şirketi inşaat şirketini riskli görür; ve projeyi bitiremeyeceğine karar verirse sigorta yapmama ya da ek teminatlar isteme hakkına sahip.
Aynı şekilde inşaat süresi içinde şirket, sigortacıya karşı yükümlülüklerini yerine getirmez, mali yapısını bozacak girişimler içinde bulunursa; sigorta şirketi sözleşmeyi sona erdirip bunu da Bakanlığa bildiriyor. Böylece inşaatın, başlamasından bitimine kadar geçen süre içinde sigorta şirketleri denetim görevini de üstlenmiş oluyor.
İnşaat süresi içinde inşaat şirketinin iflas etmesi ya da sözleşmede belirtilen sürenin üzerinden 12 ay geçmesine rağmen halen konutları teslim edememesi durumunda, devreye sigorta giriyor. Sigorta şirketi, tüketicinin konut için o tarihe kadar ödediği peşinat ve taksitler dâhil tüm bedeli tüketiciye yasal faizi ile birlikte ödüyor.
Quick Sigorta öncü oldu
2019 yılından itibaren özellikle Quick Sigorta’nın öncülük yaptığı bina tamamlama sigortası ile; konut sektöründe yaşanan tüm bu mağduriyetlerin engellenmesi hedefleniyor. Bina tamamlama sigortasının konut inşaat projelerinde hem konut satın alan tüketicileri; hem kentsel dönüşüm kapsamındaki arsa sahiplerini; hem de inşaat firmalarını koruduğunu belirten Quick Sigorta Genel Müdürü Ahmet Yaşar; “Bina tamamlama sigortası Türkiye’de finansal sigortaların uzmanı olan Quick Sigorta güvencesiyle başladı. Hemen ciddi miktarlarda talep almaya başladık” diyor.
Bireysel yatırımcılar için hayati bir ürün
Yaşar, Türkiye’de yatırım yapılan en önemli varlık sınıflarından birisinin de konutlar olduğunu belirterek; “Türk yatırımcılar özellikle yeni konut projelerini yatırım aracı olarak görüyor. Bunun yanında yeni konut satışları en riskli yatırımlar arasında gösterilebilir. Yatırımcılar değer artış beklentilerini yükseltmek için riski yüksek olan bu tip yatırımlara yönelebiliyor. Bireysel yatırımcılar bazen aldıkları riskin farkında olmayabiliyor, getiri beklentilerini doğru ayarlayamayabiliyor. Bu açıdan Quick Bina Tamamlama Sigortası ürünü hem projelerini doğru risk seviyeleri ile tasarlanması için; hem de riskler gerçekleştiğinde bireysel yatırımcıların zarar görmemesi için hayati bir ürün olacak” değerlendirmesinde bulunuyor.
TBMM’de komisyon kurdular
Konut zedelerin son başvurdukları yer ise TBMM Dilekçe Komisyonu oldu. Geçtiğimiz aylarda TBMM Dilekçe Komisyonu’nda; konut alırken yaşanan dolandırıcılık olaylarının araştırılması ve alınabilecek önlemlerin belirlenmesi için; bir alt komisyon kuruldu ve konu yeniden gündeme geldi. Konutla Dolandırılan Hak Sahipleri Platformu Başkanı Özlem Hanelçi ve diğer üyeler; mağduriyetlerini ‘Ön Ödemeli Gayrimenkul Satışlarında Yaşanan Sorunların Araştırılması ve Alınabilecek Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonu’nda çözmek için çaba gösteriyor.
Bina Tamamlama Sigortası hangi avantajları sunuyor?
- Bina Tamamlama Sigortası, inşaat müteahhidinin sorumluluklarını yerine getirememesi durumunda sigorta şirketi konut projesini tamamlama veya o güne kadar yapılan tüm ödemeleri konut alıcısına geri ödeme konusundaki yükümlülükleri yerine getirir.
- Sigorta şirketi, inşaat firmasının iflas etmesi; şirket sahibinin kaçması veya ölmesi gibi durumlarda konut satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılayarak mağduriyetlerini giderir.
- Özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde; protokolde yazan şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunu’nun verdiği hak ile başka bir inşaat firması ile sözleşme yaparak inşaatın tamamlanmasını garantiler.
- Sigorta şirketi geliştirici firmanın sorumlu olduğu yükümlülükleri yerine getirmediğinde, durumu ilgili Bakanlığa bildirerek poliçeyi sonlandırabilir. Böylece sigorta şirketi, projenin denetimini yaparak konut satın alan tüketicilerin mağdur olmasının önüne geçer.
- Konut alıcılarının geliştirici firmaların keyfi davranışlarından korunmasını sağlar.
- Müteahhidin bina tamamlama sigortası yaptırması durumunda yönetmelikte yer alan teminat verilmesine ilişkin şartlar aranmaz.
- Müteahhidin bankalardaki limitleri nakdi krediler için kullanılabilir hale gelir.
- Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas ve tasfiye masasına dâhil edilemez, haciz olunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
