Sigorta Medya Odak Noktası Yazarı Özer Şimşek, konut fiyatlarındaki artışı mercek altına aldı. Ekonomideki dalgalanmalar, artan inşaat maliyetleri, konut arzındaki düşüş gibi etkenlerden dolayı Türkiye’de konut metrekare birim fiyatlarının 2022 yılı mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 127, İstanbul’da ise yüzde 147 arttığına dikkat çeken Şimşek, gayrimenkul piyasasında bir krizi yaşanmaması için bina tamamlama sigortasının kritik bir öneme sahip olduğunun altını çiziyor. Şimşek, “Bina tamamlama sigortasının, sorunların aşılmasına dair yegane çıkış yolu” diyor.
Son 20 yılın en yüksek enflasyon rakamları ülke gündeminden düşmüyor. Bir kesim yaşamını idame ettirme çabası içindeyken, bir diğer kesim, nakit varlıklarını korumaya çalışıyor.
Böyle bir ortamda, tasarruf tarafında birçok kişinin döviz mağduru olduğunu söylemek mümkün.İçinde bulunduğumuz mayıs ayından bir yıl geriye gittiğimizde 2021 Mayıs ayı USD/TL kuru 8.57 TL. Yazıyı kaleme aldığım, 10 Mayıs tarihli USD/TL kurunu 15,25 alırsak, parasını yabancı para cinsinden mevduat yapan birisi % 78 getiri elde etmiş. Hadi buna cari Eurobond faizini de eklersek, % 89’luk bir koruma sağlamış. Koruma sağlamış diyoruz, çünkü nakit varlık gerçekte değer kaybetmiş. Şöyle ki; 2022 Nisan ayı enflasyonu TÜFE 69,97 ve ÜFE 121,82 açıklandı. Her ikisinin ortalamasının gerçek enflasyonu vereceği yaklaşımından hareketle, % 95,9 rakamını baz alabiliriz. Dolayısı ile, döviz pozisyonu alanların parasının değerini reel olarak yitirdiğini söylemek mümkün.
Gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecek mi?
Bir diğer klasik yatırım aracı olan gayrimenkul ne durumda diye bakalım.Endeks verilerine göre İstanbul’da 2022 yılı mart ayının bir önceki yıl aynı aya göre konut metrekare birim fiyat değişim oranı % 147 (Türkiye Geneli: % 127). İstanbul’da geçen sene paranızı dolara yatırmak yerine konut alsaydınız, paranız enflasyon karşısında çok daha yüksek bir getiri elde edecekti.
Peki bundan sonra gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecek mi? Bu sorunun yanıtı bir çok açıdan evet. Çünkü bugün birinci sınıf konut inşaatının maliyeti, her ne kadar resmi rakamlar yılın başında 4.292 Türk Lirası olarak açıklansa da, bugün geldiğimiz noktada Türkiye’nin neresinde olursanız olun, 9.500 TL’yi geçmiş durumda. Yani konut fiyatlarında önümüzdeki günlerde potansiyel artışın ilk nedeni konut inşaat maliyetleri.
Oturduğumuz semtte ki konutunuzun brüt metrekaresini inşaat maliyeti ile çarptıktan sonra, Semt, mahalle ve ilçede müteahhitlerin kentsel dönüşüm için teklif etikleri oranlara bakmalısınız. Yani, toplam inşaat maliyetini, müteahhidin payına düşen orana bölerseniz konutun cari potansiyel satış fiyatını bulursunuz.
Örneğin brüt 140 m2, 25 yaşında bir konutunuz olsun. Müteahhit, bu bölgede % 60 ile kentsel dönüşüme pay veriyorsa, brüt 140 m² ile kabaca 10.000 TL olan m2 inşaat maliyetini çarptığınız zaman 1.400.000 TL inşaat maliyeti çıkıyor. Bunu müteahhitin payı olan % 40’a bölersek, %100’ünü yani 3.500.000 TL daire satış fiyatını bulmuş oluruz. Hesabı biraz daha detaylandırarak bina ömrünü kabaca 50 yıl kabul edip yıllık %2 amortismanı ( 25 yıl x % 2= % 50 amortisman) sadece inşaat maliyetinden düşersek, 700.000 TL daha geriye çektiğimizde, 2.800.000 TL gibi bir rakama ulaşırız. Özetle, oturduğumuz semtte fiyatlar bu civarda ise, fiyatların aşırı olmadığını söyleyebiliriz; altında ise bir artış potansiyelinden söz etmek mümkün.
Fiyatların yakın gelecekte artışını sürdürmesinin bir başka nedeni de konut arzındaki ciddi düşüş. İşte gayrimenkul balonu şeklinde nitelenen olgu, arz yada talep yönlü ortaya çıkıyor ve girdi maliyet artışı gibi somut bir nedene dayanmadığında fiyat artışları günün birinde gerçek değerine ulaşıyor. Bu noktada balon patlıyor ve 2008 ABD’de olduğu gibi çok büyük krizlere neden olabiliyor.
Peki Türkiye’de konut arzında son yıllarda ne olmuş bir bakalım. Yapı kullanma izin belgesi yani iskan olarak bilinen belediyeler tarafından verilen bir nevi bina kullanım lisansının yılara göre değişimlerine göz atalım. Yukarıdaki grafiğe baktığımızda 2014-2016 arasında dengeli ve istikrarlı bir konut üretimi ve buna bağlı 700 binlerin orta noktalarında iskan sayısı görüyoruz. 2017 ve 2018’de daha önceden bir miktar ivmelenen konut üretiminin etkisi ile 800 binli rakamların aşıldığını ama istikrardan önemli bir ayrışma olmadığını görüyoruz. Zira, Türkiye’de son 5 yılda sıfır konut gereksiniminin 750-850 bin bandında yıllara göre değiştiğini söylemek mümkün. Ancak,2018 yılındaki Rahip Brunson krizi ve onun getirdiği aşırı kur dalgalanmaların ardından büyükler dahil çok sayıda müteahhit firmanın battığını biliyoruz. Böylelikle, konut arzındaki rakamlar sırasıyla, 2019’da 755 bin ve dramatik bir düşüşle 2020 ve 2021’de sırasıyla 600 bin ve 626 bine düşüyor. Dolayısıyla nüfusun arttığını da düşünürsek bugün için senelik 250.000 civarında bir konut arzı açığı ortaya çıkıyor.
Akla şu soru geliyor. “Evet bir kriz yaşandı ama ülkede müteahhit mi azaldı? Her krizde birileri batar, yenileri gelir; neden bu denli düşüş yaşanıyor?” Sorunun yanıtını 2 boyutlu vermeye çalışalım. İlki, daha çok kentsel dönüşüme odaklanan orta ölçekli müteahhit firmaların, inşaat maliyetlerinin ve 2018’deki gibi olası talep düşüşünün öngörülmemesinden dolayı eskisi kadar istekli ve cesaretli olmadıklarını görüyoruz. 2. boyutta ise ekonomideki dalgalanmalar dolayısı ile çok sayıda batan büyük çaplı firmaları gören potansiyel alıcıların maketten konut alımınaeskisi gibi ilgi göstermediklerini görüyoruz.
Bina tamamlama sigortası çok önemli
Bu arada 9 Mayıs 2022 tarihli kabine toplantısının ardından, 3 paketi kapsayan bir konut edindirme ve konut arzını arttıracak program açıklandı. Yaklaşan seçimler dolayısı ile ekonomiyi canlı tutmanın en kolay yolu, 2000’den çok kalem malı ilgilendiren inşaat sektörünü teşvik etmek iken, konut arzının zaten zayıf olduğu bir dönemde, talebi artırırsanız fiyatları daha da yükseltip, işte tam balon dediğimiz döneme doğru yol alırsınız. Bu da yeni bir mortgage krizini doğurur.
İşte tam bu noktada orta ve büyük ölçekli konut projeleri için, 6502 sayılı tüketicinin korunması hakkındaki kanuna dayalı olarak çıkarılan, 16 Mart 2015 tarihinde yayınlanan genel şartlarla yürürlüğe giren bina tamamlama sigortasının, bu sorunun aşılmasına dair yegane çıkış yolu olduğunu düşünüyorum.
Bu konuda ikincil mevzuatlar yayınlasa da, ilgili bakanlığın ve belediyelerin mevzuatta yer alan zorunlu uygulama noktasında yeterince inisiyatif üstlenmediklerini görüyoruz. Oysa bu zorunluluk, doğal olarak maketten ve inşaat halinde konut satışlarını sağlanan güvence dolayısıyla arıttıracağındanmüteahhidin inşaat aşamasındaki finansman sorunlarını ve ayrıca öngörülemezliği ortadan kaldırmak suretiyle konut arzında önemli bir artışa neden olabilir. Böylelikle, piyasa kendi iç dinamikleri sayesinde yeniden dengelenebilecek ve aşırı fiyat artışı dizginlenecektir. Nitekim, devletin, piyasa müdahale eden, satışı teşvik eden, müteahhitliğe soyunan değil, düzenleyici otorite olarak, sigorta gibi çağdaş enstrümanları kullanarak piyasanın kendi iç dinamikleri içinde dengesini bulmasını sağlayan bir rol üstlenmesi gerekmiyor mu?
